青松·案例|以案说法——家庭暴力引发的婚内房屋买卖合同纠纷案件
房屋买卖合同是出卖人将房屋交付买受人并转移所有权与买受人，买受人支付房屋价款的合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
案情简介
婚前：九旬老人患白血病 保姆主动求嫁
苏老先生（化姓）是大连市一所高校的退休教师，其早年丧子，2003年爱人去世后一直未再婚。2011年，老人检查出身患白血病，鉴于自己已经81岁年事已高需要人照顾，经人介绍雇佣了保姆小蔡（比老人小30岁的非本地户籍女性），在照顾苏老先生的过程中，小蔡做得无微不至，让老人非常满意和感动。经过一段时间后，小蔡表示自己也是单身，为了照顾起来更加方便，愿意嫁与老人，苏老先生经过思虑后同意了。
2013年10月两人登记结婚，婚后只半个月，小蔡就以房屋买卖的形式将老人名下的唯一一套房产变更到自己名下，且为其单独所有。苏老先生明显感觉到，在房屋过户后，小蔡对自己的照顾大不如从前，但两人依然生活在一起。
情况的转折发生在2016年，老人本来患有疾病，经过多年的治疗，在这一年老人身体的各项指标基本恢复到正常水平，达到了康复标准。小蔡在得知这一消息后，借故离开家，一去就是两年。这期间，为了让小蔡回来，苏老先生分两次向小蔡汇去共计5万元。2018年12月，小蔡终于同意回大连，但是在外租房居住，并将苏老先生也从房子里接了出来。
遭遇：大年初一被家暴
事与愿违，小蔡的回归对于苏老先生来说并非幸福的开始。2019年2月5日是大年初一，小蔡对年近九十的苏老先生进行了殴打。后经检查，苏老先生“胸12椎体压缩骨折，腰3、4椎体右侧横突骨折，左侧第3、5、6、11肋骨骨折，左手第三指节远端撕脱骨折”。亲属报警后，老人才得以被送医治疗。3月4日，大连市公安局某区分局对小蔡作出拘留10日并罚款500元的行政处罚。考虑到和小蔡毕竟夫妻一场，老人没有要求追究小蔡的刑事责任。
维权：老人起诉离婚 并要求人身赔偿及返还房产
鉴于自身遭遇，苏老先生不敢再与小蔡一起生活，他决定离婚并想要回房产。王玉强律师接待老人时，老人告诉小蔡买房一分钱也没支付过。分析案情以后，从苏老先生的身体和年龄角度考虑，建议离婚与房产纠纷分别诉讼，这样可以很快的判决离婚，尽早脱离小蔡。苏老先生采纳了律师的建议，分别提起了诉讼。王玉强律师同时告知老人，对于房屋买卖合同纠纷诉讼，存在难度较大、风险系数较高的情形。老人及其亲友选择完全将案件交给律师，并告知如何诉讼什么时候诉讼均由律师安排。客户高度的信任，让律师感觉到高度的责任。王玉强律师之所以认为这个案件风险较大是基于几点：1、双方以买卖合同的方式办理过户手续时，已是夫妻关系，款项是否支付，证据难以收集；2、房屋已经过户六年，存在诉讼时效、除斥期间的时效性风险；3、诉讼请求如何确定，如果没有支付房款是继续履行合同还是要求返还房屋。针对于这起房屋买卖合同纠纷诉讼，王玉强律师和多名同行探讨后大家给出的结论也均不乐观。
王玉强律师查阅了大量资料，并深入分析多个案例以后，决定以“履行不能”为切入点，诉请要求与小蔡解除合同，并要求其返还房屋。开庭过程中，小蔡认可房屋是通过买卖形式办理的过户手续，其已经全额支付了购房款。拒绝解除合同和返还房屋。同时提出苏老先生行使解除权已经超过期限。
法院对房屋买卖合同纠纷的观点及判决：
法院认为，案涉房屋买卖合同签订后，双方虽然办理了房屋过户手续，但当双方因房屋价款履行产生争议时，应根据双方的陈述、房屋对价的支付综合判断。本案中，苏老先生出卖房屋的目的是为了取得卖房款，在案涉房屋买卖合同成立后，按照合同约定的价款向苏老先生支付购房款是小蔡的合同义务。小蔡未能举证证明其已支付购房款，致使苏老先生无法实现其合同目的，已构成根本违约。结合本案的实际情况，双方签订合同时，苏老先生已是八十多岁的耄耋之人，且当时也是因患病经人介绍才由小蔡照顾其生活，唯一的住房出卖后，苏老先生已给予了小蔡支付房款充足的期限，在小蔡多年来一直迟延履行支付房款义务的情况下，苏老先生以提起诉讼的方式要求解除双方签订的合同，依法应予支持，小蔡应将依合同取得的房屋返还于苏老先生。法院判决：一、解除苏老先生与小蔡于2013年11月4日签订的《大连市房地产买卖合同》；二、小蔡于本判决生效之日起十日内将位于大连市某区房屋返还苏老先生。
小蔡不服判决，上诉及申请再审其诉讼请求均未得到支持。
该案件被半岛晨报、大连晚报、新京报分别报道后，被人民日报、腾讯头条、网易首页、优酷视频、搜狐网等国内众多媒体转载报道。
（为保护当事人的隐私，本案中当事人的姓氏均非实名。）
编辑丨陆 欣
审核丨于晓荷
风控丨林 红
